법정지상권 존재할까요?
길(k61***) 2012-07-12 09:36 조회 0 답변 3
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시골에 농가는 제외한 대지만 경매로나온물건인데요. 부모로부터 집을 상속받은 상속인인 아들이 사업자금이 필요해서인지 2009년에 농가건물은 등기가없어 대지에만
저당권과 지상권을 설정한후 담보대출을받았는데 이때 당시 지상에있는 농가에대하여 채권자에게 대출 계약서에 채무자인
아들이 집을 개축하는등의 지상권을 행사하지않을것임을 약정
하였고 더욱 확실히 하기위하여 채권자에게 판것으로 매매계약서 까지 썼다고합니다.(건물이 건축물대장만있고 등기가없어 소유권이전등기는 하지않음)
또한 이미 당시에 아들은 그집에 살지않았고 집도 거의 폐가수준 이어서 철거비용도 만만치않아 보이는경우인데 이런
경우 경락자는 법정지상권을 염려하지않아도될까요? 법정지상권은 당사자간의 계약과는 무관하게 요건만 맞으면 성립이 된다고해서요.
만약 법정지상권이 성립이된다면 어떤 대비책이있어야할지 또 법정지상권이 불성립한다면 상속인인 아들이나 매수인인 위 채권자에게 건물 철거를 요구할수있는지 궁금합니다. |
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답변
맨위 질문 시골에 농가는 제외한 대지만 경매로나온물건인데요.....매각제외 물건 입니다(지상권 여부판단)
그리고.. 질문상 법정지상권이 불성립이 됩니다.. 상속당시 상속인이 피상속인으로 부터 토지 건물을 상속받았기 때문에 현재의 소유자는 상속자인 아들입니다..
하지만 대출당시 농가가 있었지만... 농가부분을 상속자가 제외하고 지상권과 토지에 대한 근저당을 설정하였기 때문에... 명복적으로 지상권을 인정하지 않는다는 특약을 맺은것 입니다..
만약 법정지상권이 성립이 된다면 구건물 수준으로 성립이 됩니다..(농가)
그리고 특약을 맺은 사항 지상권 소멸청구에 관한 민법 287조는 강행규정 이기 때문에...이에 위반하여 지상권자에게 뱆은 불리한 약정은 무효입니다..
그렇지만 설정당시 불리한 특약이 아니기 때문에 287조 규정은 적용이 안됩니다.(신의칙상) |
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요건상 법정지상권이 성립이 되는것 처럼 보이지만 법정지상권 성립자체가 안됩니다.
지상권 설정에 대한 특약을 상속인이 맺고 지상권과 근저당의 설정을 한특약이기 때문입니다. 등기부를 보시면 지상권 근저당을 설정 하였을것입니다.
대부분 이러한 특약을 맺을경우 건물에 대한 가치를 저감시키는 방법으로 지상권을 선순위로 근저당을 후순위로 설정 계약을 맺고 설정을 하게 됩니다.
법정지상권이 성립이 된다면 토지 근저당권자가 피해를 보기 때문에 인정이 안됩니다. 지상권 특약을 맺지 않고 설정을 하지 않은 경우라면 법전지상권은 성립이 됩니다.
하지만 질문상의 요건으로는 법정지상권 성립자체가 안되는 권리 구조 입니다. |
| 본 건 질문은 앞서 답변을 한 것으로 알고 있습니다. 경매는 실전으로 해결하여야 합니다.
이런 물건은 토지가 쓸만하다면 일단 낙찰을 받아놓고 지상건물에 대한 해결책을 강구하여도 됩니다. 지상건물이 폐가수준이라면 건물에 대하여 권리를 주장하고 나올 사람은 거의 없다고 보면 됩니다.
이론상으로는 본 건의 법정지상권은 성립이 됩니다. 토지와 지상건물(미등기 건물)을 상속을 받았으나 어떠한 사유로 인하여 토지와 지상건물의 소유자가 달리되게 되는 경우이므로 법정지상권은 성립이 됩니다.
폐가수준의 건물은 해결하는 데에 많은 노력이 필요하지는 않습니다. 다만 비용과 시간이 조금 더 소요될 뿐입니다.
참고하시길 바랍니다. |
